近日，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布《中國(guó)購(gòu)物中心品牌發(fā)展報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)?！秷?bào)告》指出，2011年至今，住宅房地產(chǎn)遇到前所未有的政策調(diào)控，但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻逆勢(shì)崛起，保持著30%以上的高速增長(zhǎng)。與此同時(shí)，近5年，中國(guó)零售銷(xiāo)售額年均增速為17%，落后于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，商業(yè)地產(chǎn)的高度增長(zhǎng)必然導(dǎo)致空置率上升。因此，為了從激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，爭(zhēng)奪有限的優(yōu)質(zhì)品牌資源已成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略的重中之重。

　　以服裝、餐飲業(yè)態(tài)品牌為主

　　據(jù)了解，為《報(bào)告》提供數(shù)據(jù)樣本的102個(gè)購(gòu)物中心擁有8700個(gè)獨(dú)立品牌商家，這一龐大品牌庫(kù)成為絕大部分購(gòu)物中心市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、招商方向的重要參考框架。其中服裝零售品牌占據(jù)榜首，占比33%。對(duì)于有百貨業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，這一個(gè)比例相對(duì)較低，而無(wú)百貨主力店的購(gòu)物中心，通常會(huì)增加服裝零售店的數(shù)量。

　　排在購(gòu)物中心品牌數(shù)量的第二位的是餐飲業(yè)態(tài)，占比為17%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)物中心所涵蓋的餐飲品牌數(shù)量多達(dá)1500個(gè)，但其連鎖程度相對(duì)較低。這主要由于餐飲業(yè)態(tài)地域性較強(qiáng)、跨地域開(kāi)店難度大。但具有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線(xiàn)以及龐大的門(mén)店網(wǎng)絡(luò)和智能化商業(yè)管理系統(tǒng)的餐飲連鎖品牌發(fā)展較快，如肯德基、麥當(dāng)勞，真功夫、俏江南、味千拉面、滿(mǎn)記甜品等餐飲品牌。《報(bào)告》同時(shí)指出，餐飲業(yè)態(tài)由于聚集人氣的能力較強(qiáng)，越來(lái)越受到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視，未來(lái)餐飲品牌的數(shù)量仍將持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)了解，新開(kāi)的購(gòu)物中心都在逐步提升餐飲業(yè)態(tài)的比例，相比5年前，餐飲業(yè)態(tài)商鋪的占比從11%提升到了20%。而老的百貨商場(chǎng)也在逐步增加餐飲商鋪數(shù)量，例如東門(mén)茂業(yè)百貨在調(diào)整業(yè)態(tài)時(shí)，引入了星巴克休閑餐飲。

　　三線(xiàn)城市、休閑業(yè)態(tài)是藍(lán)海

　　在數(shù)據(jù)樣本中，102個(gè)購(gòu)物中心包括了主要城市典型代表性商業(yè)項(xiàng)目，檔次以高端和中高端為主，這些購(gòu)物中心涵蓋了絕大部分國(guó)際知名連鎖品牌以及國(guó)內(nèi)優(yōu)秀零售品牌。《報(bào)告》指出，作為一線(xiàn)城市，北京、上海是國(guó)際品牌尤為青睞的城市，這與北京作為首都、上海作為國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心對(duì)海外投資者有較強(qiáng)的吸引力關(guān)系密切。同時(shí)，國(guó)際品牌在1.5線(xiàn)沿海城市布點(diǎn)多，這與沿海城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度和發(fā)展程度密切相關(guān)。以香港國(guó)際化購(gòu)物中心海港城為例，其167個(gè)服飾品牌中，目前仍有40%的品牌未進(jìn)入大陸地區(qū)，22%的品牌進(jìn)入大陸市場(chǎng)不到兩年，更多的品牌仍在等待進(jìn)駐的機(jī)會(huì)。

　　無(wú)論是對(duì)于國(guó)際品牌，還是國(guó)內(nèi)品牌來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)和1.5線(xiàn)城市的購(gòu)物中心品牌發(fā)展都已較為成熟，連鎖品牌集中度也很高，但是這些城市的市場(chǎng)容量有限，因此，國(guó)內(nèi)國(guó)外連鎖品牌處于相對(duì)飽和的狀態(tài)?！秷?bào)告》認(rèn)為，這為三線(xiàn)城市創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。目前，國(guó)際連鎖品牌在三線(xiàn)城市集中度最低，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及一二線(xiàn)城市國(guó)際品牌的飽和，三線(xiàn)城市的發(fā)展機(jī)會(huì)突顯。

　　此外，盡管休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的租金承受力低，娛樂(lè)業(yè)態(tài)也不夠豐富，但《報(bào)告》認(rèn)為，其仍是增強(qiáng)購(gòu)物中心人氣的重要業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足消費(fèi)者除購(gòu)物之外的娛樂(lè)、聚會(huì)、休閑需求。

　　據(jù)了解，目前102家購(gòu)物中心中，休閑娛樂(lè)商鋪占1%，平均每個(gè)購(gòu)物中心僅有2.7個(gè)門(mén)店。但分析顯示，兒童游樂(lè)業(yè)態(tài)將是吸引家庭消費(fèi)者的法寶，電影院也已成為拉動(dòng)購(gòu)物中心人流的利器。此外，隨著白領(lǐng)健康意識(shí)的增強(qiáng)，傳統(tǒng)的健身俱樂(lè)部也備受購(gòu)物中心歡迎。而且由于健身俱樂(lè)部對(duì)商鋪面積要求較高，典型的目的地消費(fèi)形態(tài)可以緩解購(gòu)物中心高樓層人流較少的難題。